रियल इस्टेटमधील गुंतवणूक किती लाभदायक

रिअल इस्टेट आणि गुंतवणूक – ३

स्वतःचे घर असावे हे प्रत्येकाचे स्वप्न असते आणि आर्थिकदृष्ट्या बघायला गेल्यास ‘घर विकत घेणं’ हा कुठल्याही कुटुंबाच्या आयुष्यातील सर्वात मोठा निर्णय असतो. अर्थातच या बाबतीतला चुकीचा निर्णय आपल्या आर्थिक नियोजनाची ‘ऐसी की तैसी’ करून टाकू शकतो. आपण घर जर स्वतः राहण्यासाठी घेत असलो तर त्यातून भविष्यात परतावा काय मिळेल वगैरे गोष्टींचा विचार करायची विशेष गरज नाही. पण जर तुम्ही ‘रिअल इस्टेट नेहेमीच चांगला परतावा मिळवून देते’ अशा विश्वासापोटी केवळ गुंतवणूक म्हणून घर घेत असाल तर दीर्घकाळात सर्व खर्च आणि कर वजा जाता महागाईदरापेक्षा जास्त परतावा त्यातून खरंच मिळू शकेल काय या विषयी विचार केलेला हवा.

आपण थोडे मागे जाऊन विचार केला तर असे दिसून येईल की नव्वदीच्या दशकापर्यंत लोक घर घेताना राहण्यासाठी किंवा ‘सेकंड होम’ म्हणूनच विचार करायचे. रिअल इस्टेट मधे गुंतवणूक करणारे हे बहुतांशी काळं धन लपवण्यासाठी करणारे असायचे. मध्यमवर्गीयांसाठी ‘घर’ म्हणजे (चांगला परतावा देणारी) गुंतवणूक हे समीकरण २००० सालाच्या नंतर निर्माण झाले. या काळात गृहकर्जे स्वस्त होऊ लागली, टॅक्स नियम बदलल्याने गृहकर्जाच्या परतफेडीत आयकरातून सूट मिळू लागली, आणि १९९१ सालच्या आर्थिक उदारीकरणाचे फायदे वाढीव उत्पन्नाच्या स्वरुपात मध्यमवर्गीयांपर्यंत पोचायला लागले होते.

परिणामस्वरूप नवीन सहस्रकाच्या सुरुवातीस घरांची मागणी प्रचंड वाढली आणि पुरवठ्याचा तुटवडा निर्माण झाला. सुमारे २००१ ते २००८ या काळात घरांच्या किमती अव्वाच्या सव्वा वाढल्या.  त्या काळात रिअल इस्टेटमधे ‘कर्ज काढून गुंतवणूक’ करणारा एक मोठा वर्ग निर्माण झाला. गृहकर्जांवरील व्याजदरापेक्षा जास्त दराने रिअल इस्टेटच्या किमती वाढत होत्या. नवीन गृहनिर्माण योजनांमध्ये एकदम अनेक फ्लॅट विकत घ्यायचे आणि पुढील २-३ वर्षात खरेदी किमतीच्या ४०%-५०% वर ते विकून टाकायचे असे असंख्य ‘गुंतवणूकदार’ त्याकाळात फोफावले. ह्या कालखंडात रिअल इस्टेट इंडस्ट्रीच्या सततच्या मार्केटींगमुळे जनमानसात रिअल इस्टेटला एक ‘गुंतवणूक’ म्हणून स्थान मिळालं.

मात्र हा रिअल इस्टेटमधील भर २०१० पासून ओसरायला लागला. एकीकडे असंख्य नवनवीन गृहनिर्माण योजना बाजारात आल्या, तर दुसरीकडे या इंडस्ट्रीतील व्यावसायिकांनी ‘आपला फायदा गुंतवणूकदारांना का द्या’ या विचारातून किमती वाढवून ठेवल्या. २०१३ सालापर्यंत ओहोटी दृश्यमान झाली होती. घराच्या किमती गरजू ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेल्या होत्या आणि त्याच वेळी पुरवठा वाढल्याने पडून राहिलेल्या सदनिकांची संख्या फुगायला लागली होती. आज लाखो भारतीय ५-७ वर्षांपूर्वी घेतलेल्या घरांवरील कर्जाचे हप्ते भरताहेत, पण त्या घरांच्या किमतीत झालेली तुटपुंजी वाढ व्याजाचा खर्च ही भरून काढण्यास असमर्थ आहे.

रिअल इस्टेट मधे नेहेमीच चांगला परतावा मिळतो या गृहितकाला काही पुरावा आहे का ते बघू. या इंडस्ट्रीचे स्वरूप असे आहे की प्रत्येक व्यवहार हा गुप्त असल्याने बाजारभाव असा काहीच प्रकार नसतो. त्यामुळे त्याविषयी माहिती मिळवणे कठीण असते. मात्र नॅशनल हाऊसिंग बँक (NHB) प्रत्येक तिमाहीत भारतातील घरांच्या किमतींचा अधिकृत निर्देशांक – रेसिडेक्स – प्रसिद्ध करते. भारतातील अनेक महत्त्वाच्या शहरांसाठी रेसिडेक्सचे आकडे २००७ पासून सप्टेंबर २०१८ पर्यंत उपलब्ध आहेत.

NHB रेसिडेक्स इंडेक्स मधील गेल्या ११ वर्षांमधील वाढ
शहर	२००७ ते २०१८ मधील वार्षिक सरासरी वाढ (%)
चेन्नई	14.3
पुणे	11.0
मुंबई	10.7
अहमदाबाद	9.7
भोपाळ	9.2
लखनौ	8.4
कोलकाता	8.2
नागपूर	7.9
इंदौर	7.8
भुबनेश्वर	7.3
सुरत	7.0
देहरादून	7.0
दिल्ली	6.7
फरीदाबाद	6.6
रायपुर	6.0
कोईम्बतूर	6.0
मीरत	6.0
पटणा	6.0
विजयवाडा	5.6
गुवाहाटी	5.1
चंदिगढ	5.0
बेंगळूरू	3.7
लुधियाना	2.6
हैदराबाद	2.0
कोची	0.8
जयपूर	-0.7
संदर्भ: नॅशनल हाऊसिंग बँकेची वेबसाईट

या काळातील सरासरी महागाई ७.५% गृहीत धरल्यास हाताच्या बोटांवर मोजता येतील एवढ्याच शहरांमध्ये घरांच्या किमतीतील वाढ त्यापेक्षा अधिक होती असे वरील कोष्टकावरून दिसून येते. अर्थात, केवळ किमती मधील वाढ म्हणजे परतावा असा विचार करणे बाळबोध ठरेल कारण त्यावर व्याज, मेंटेनन्स, प्रॉपर्टी टॅक्स, वीज बिले इत्यादी अनेक खर्चांचा बोजा असतो. २६ पैकी १७ शहरात तर किमतीमधील वाढ गेल्या ११ वर्षात महागाईदरापेक्षा कमी होती म्हणजे गुंतवणूकदारांच्या क्रयशक्तीमधे किंवा सांपत्तिक परिस्थितीत घटच झाली.

आता ‘घरांच्या किमती नेहेमी वरच जातात’ या गृहीतकाचा दुसऱ्या बाजूने विचार करू – रिअल इस्टेट किमतीत मोठी पडझड होऊ शकते का? तर याचे उत्तर ‘होय’ असेच आहे. अमेरिकेत २००८ साली किंवा जपानमधे १९९० मधे पूर्ण देशाच्या रिअल इस्टेट किमतींमध्ये प्रचंड पडझड झाली होती. प्रत्येक देशाच्या इतिहासात हे झालेले आहे. भारतात देखील १९९५ ते २००० हा काळ रिअल इस्टेट किमतीत मोठ्या पडझडीचा होता.

एक गुंतवणूकदार म्हणून आपण लक्षात घेतलं पाहिजे की कुठल्याही गुंतवणूक पर्यायाला सातत्याने जास्त परतावा मिळण्याचं वरदान मिळालेलं नाही. कुठलाही पर्याय योग्य किमतीला उपलब्ध झाला तरच तो गुंतवणूक म्हणून स्वीकारार्ह ठरतो.

त्यामुळे आपण हे नक्की म्हणू शकतो की ‘रिअल इस्टेट नेहेमीच चांगला परतावा देते’ हा समज चुकीचा आहे. घरांच्या किमती पडूही शकतात किंवा न वाढता दीर्घकाळ एकाच जागी अडकूनही राहू शकतात. दोन्ही मधे गुंतवणूकदाराचे नुकसानच होत असते. मागील लेखात म्हटल्याप्रमाणे रिअल इस्टेटमधे भरती-ओहोटी चालूच असते. थोडी वर्षे भरपूर परतावा मिळाल्यानंतर अनेक वर्षे खराब कामगिरी असे होत असते. चांगल्या परताव्याचा एक कालखंड उलटल्यानंतर दुसरा यायला १५-२० वर्षे निघून जातात.

रिअल इस्टेटमधे गुंतवणूक करायची तर फार मोठ्या रकमेची करावी लागते, त्यामुळे ‘योग्य वेळ गाठण्याची’ ही जोखीम फारच मोठी असते. त्यात अजून भर पडते गुंतवणूक लवकर मोडता न येणे, किंवा लहान गरजेच्या वेळी अख्खी गुंतवणूक एकदम विकावी लागणे अशा अनेक मर्यादांची. त्यामुळे बहुसंख्य सर्वसामान्यांसाठी ‘रिअल इस्टेट’ मधे एक ‘गुंतवणूक’ म्हणून पैसे घालणे चुकीचेच ठरते.

— प्राजक्ता कशेळकर