आपल्या आयुष्यात घराचे महत्त्व फार आहे. त्यात आपली भावनिक गुंतवणूकही फार असते आणि त्याच सोबत ती आपल्यासाठी सर्वात मोठी आर्थिक गुंतवणूकदेखील असते. मात्र अनेकदा अशी परिस्थिती निर्माण होते की घर खरेदी करावे की त्यात भाड्याने राहावे याचा विचार करायची वेळ येते. अर्थातच या प्रश्नाला एकचएक उत्तर असू शकत नाही – कारण त्यावरील असंख्य घटकांचा प्रभाव!
कुठल्याही मोठ्या निर्णयाबाबत होते तसे घर विकत घेणे किंवा भाड्याने घेणे या दोन्ही पर्यायांच्या बाजूने आणि विरुद्ध अनेक मुद्दे आहेत (त्यामुळेच तर सर्वसामान्यांचा गोंधळ उडतो). ‘आपले स्वतःचे घर’ ही कल्पनाच सुखद असते, स्वतःच्या घरामुळे कुटुंबाला स्थैर्य मिळते, त्याचबरोबर गृहकर्ज काढून घर विकत घेतल्यास कर वजावट मिळते, भविष्यात घराच्या किमती वाढतात त्यांचा फायदा होतो वगैरे मुद्दे घर विकत घेण्याच्या बाजूने आहेत.
भारतात सर्वसाधारणपणे निवासी रिअल इस्टेट मधे बाजारमूल्याच्या २%-३% एवढेच भाडे उत्पन्न मिळू शकते.
त्याउलट, भाड्याने राहिल्यास EMI पेक्षा फार कमी खर्चात राहता येते, कर्ज घ्या आणि पुढील वर्षानुवर्षे परतफेड करत बसा याचं ओझं राहात नाही, नवीन शहरात आपल्याला नक्की किती काळासाठी राहावं लागेल माहित नसताना भाड्याने घर घेणे हाच पर्याय योग्य ठरतो, आपल्याला पूर्ण फर्निश्ड घर घेण्याची मुभा राहते, इत्यादी मुद्दे ‘भाड्याने घर घेणे कसे योग्य’ च्या बाजूने आहेत.
आता वरील मुद्दे वाचताना तुमच्या हे लक्षात आले असेल की एकमेकांशी संबंध नसलेले अनेक मुद्दे यात आहेत, ज्यामुळे एक पर्याय अगदी अनिवार्य, अव्यवहार्यच होऊन जातो. त्यामुळे या निर्णयासाठी महत्त्वाचा एकचएक घटक शोधायचा झाल्यास आपल्याला काही गृहितकं वापरून दोन्ही पर्यायांमधील व्यवहार्यता समसमान असेल अशी परिस्थिती विचारात घेतली पाहिजे.
त्यासाठी पुढील गृहितकं आपण विचारात घेऊ:
१. ‘करवजावटी’चा फायदा घेणं हे काही घर खरेदी / भाड्याने घेण्यामागचं प्राथमिक कारण असू शकत नाही. तेव्हा कुठल्याही करवजावटीशिवाय हा निर्णय घेता आला पाहिजे. अर्थातच, अशी वजावट हा एक जास्तीचा फायदा म्हणून पदरात पाडून घेता येऊ शकतो. घराच्या भाड्यावर देखील करवजावट (HRA) मिळू शकते.
२. आपण असं गृहीत धरणार आहोत की एक घर असलेल्या व्यक्तीला दुसरं घर विकत घ्यावं की भाड्यानं याचा निर्णय करायचाय. एक घर आधीच असल्यानं स्थैर्य, आनंद किंवा तत्सम भावनिक गोष्टींचा विचार करायची गरज नाही.
३. आपण असं ही गृहीत धरणार आहोत की पहिल्या घरापासून दूरच्या गावी आणि किमान ३-४ वर्षांच्या वास्तव्यासाठी आपल्याला घराचा खरेदी/भाड्याचा विचार करायचा आहे. कारण अवघ्या १-२ वर्षांसाठी कुठे राहायची गरज असेल तर नवीन घर खरेदी करण्याचा विचार देखील कोणी करणार नाही.
४. स्वतःच्या वास्तव्यासाठी घराचा वापर होणार आहे.
५. त्यापुढचं गृहितक म्हणजे, घर अनफर्निश्ड स्वरूपातील असेल. कारण तेव्हाच खरेदीमूल्य आणि भाडे यांची तुलनात्मक बरोबरी होऊ शकेल.
६. भविष्यातील चलनवाढीचा परिणाम आपण विचारात घेणार नाही.
७. आपण हे देखील गृहीत धरू की घर खरेदी करण्यासाठी १००% रक्कम कर्जाऊ मिळू शकते आणि कर्जाची मुदत २० वर्षांची असेल.
८. त्याचप्रमाणे घर खरेदीचा निर्णय हा त्या व्यक्तीच्या मासिक उत्पन्नाच्या प्रमाणातच असेल. म्हणजेच, त्या व्यक्तीला दरमहा कर्जाचा हप्ता भरणे सहज शक्य आहे.
आता ही सर्व गृहीतके वापरल्यामुळे आपण अशी सैद्धांतिक परिस्थिती निर्माण केली आहे जिथे शुद्ध आर्थिक घटकांव्यतिरिक्त इतर कुठल्या गोष्टींचा परिणाम ‘खरेदी की भाड्याने’ या निर्णयावर होणार नाही. आता केवळ दोनच गोष्टींचा विचार आपल्याला करावा लागेल – एक म्हणजे घर भाड्याने घेतल्यास दरमहा जो खर्च येईल त्या तुलनेत खरेदी केल्यास EMIचा हप्ता किती बसेल, आणि दुसरं म्हणजे (विकत घेतल्यास) घराच्या मूल्यात भविष्यात किती वृद्धी होऊ शकेल. थोडक्यात, आपण भाड्याने राहिल्यास आत्ता खर्च कमी राहील, पण त्या घराच्या भविष्यातील मुल्यवृद्धीचा फायदा आपण गमावू.
भारतात सर्वसाधारणपणे निवासी रिअल इस्टेट मधे बाजारमूल्याच्या २%-३% एवढेच भाडे उत्पन्न मिळू शकते. ज्यांनी ज्यांनी घरे घेऊन ती भाड्याने दिली असतील त्यांना याची कल्पना असेल. म्हणजेच जी सदनिका किंवा घर रू १ कोटीला विकले जाईल, त्यात भाड्याचे उत्पन्न वार्षिक रू ३ लाख (किंवा मासिक रू २५,०००/-) पर्यंतच मिळू शकते. त्यातही मेंटेनन्स, टॅक्स, ब्रोकरेज इत्यादी खर्च घरमालकाला करावे लागतात, ज्यामुळे भाड्यापोटी नक्त उत्पन्न बाजारमूल्याच्या २% – २.५% इतकेच भरते.
याचाच प्रत्यास म्हणजे एखाद्या व्यक्तीला जी सदनिका रू १ कोटीला विकत घेता येईल त्यात दरमहा २५,०००/- भाडे भरून राहता येईल. त्याऐवजी जर ती सदनिका विकत घेतली तर ८.५% दराने रू १ कोटीच्या गृहकर्जाचा हप्ता (EMI) सुमारे रू ८६,०००/- पडेल. म्हणजेच, सुमारे साडेतीन पट किंवा रू ६१,००० दरमहा जास्त खर्च करावा लागेल.
पण मग कोणी म्हणेल की, खरेदी केल्यास घराच्या भविष्यात वाढणाऱ्या किमतीचा देखील फायदा मिळू शकतोच की! अर्थातच मिळू शकतो. पण तो किती मिळेल? सगळी घरे एकसारखी नसल्यामुळे प्रत्येकात मिळू शकणारा भविष्यातील वृद्धीदर नक्कीच वेगवेगळा राहिल. पण जर आपण रिअल इस्टेटच्या सरासरी मूल्यवृद्धीची गेल्या अनेक वर्षांची आकडेवारी तपासली तर हे लक्षात येईल की म्युच्युअल फंड किंवा इक्विटी बाजार यांनी रिअल इस्टेटपेक्षा भरघोस जास्तीचा परतावा दिला आहे. (वाचा: रिअल इस्टेट आणि गुंतवणूक) त्याचप्रमाणे अनेकदा असे लांबलचक कालखंड येऊन गेले आहेत, ज्यात रिअल इस्टेट मधील मूल्यवृद्धीचा दर हा चलनवाढ किंवा महागाईच्या दरापेक्षाही कमी राहिला आहे. (वाचा: रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक किती लाभदायक)
त्यामुळे, जेव्हा फक्त आर्थिक मुद्द्यांवर ‘खरेदी की भाड्यावर’ या प्रश्नाचे उत्तर शोधायचे असेल तर खरेदी केल्यास भरावा लागणारा EMI आणि भाड्यावर घेतल्यास भरावे लागणारे भाडे यांचे गुणोत्तर काढावे. हे EMI : भाडे गुणोत्तर जर २ किंवा त्याच्या जवळ असेल तर प्रोपर्टी विकत घेण्यात अर्थ आहे. जर हे गुणोत्तर ४ च्या जवळ जाणारे असेल, तर भाड्याने राहणेच उत्तम!
त्यामुळे वाचलेली रक्कम दरमहा म्युच्युअल फंडात गुंतवल्यास रिअल इस्टेटपेक्षा नक्कीच जास्त परतावा मिळवता येऊ शकतो.
आता हे मुलभूत समीकरण माहित झाल्यावर कोणीही आपापल्या विशिष्ट परिस्थितीतील घटकांचा या निर्णयावर कसा परिणाम होईल ते नक्कीच जास्त चांगल्या प्रकारे शोधू शकेल!
What about stability and Emotional Satisfaction ?