घर, बाजार आणि कमाई

गेल्या आठवड्यात आपण रिअल इस्टेटकडे गुंतवणुकीच्या दृष्टीकोनातून बघणे कितपत योग्य याचा एक धावता आढावा घेतला (वाचा: रिअल इस्टेट आणि गुंतवणूक). भारतीय रिझर्व बँकेच्या २०१७ सालातील एका अहवालानुसार आपल्या देशातील सर्व व्यक्तींकडील वैयक्तिक संपत्तीचा ७६.९% भाग – म्हणजे तीन चतुर्थांशपेक्षा अधिक – हा रिअल इस्टेटमधे गुंतवलेला आहे. त्या खालोखाल ११% सोन्यातील गुंतवणूक आहे आणि अवघी ५% संपत्ती बँकेत किंवा निवृत्तीनिर्वाह निधीत आहे. आपल्याकडे पिढ्यानपिढ्या चालत आलेल्या चाकोरीबद्ध गुंतवणुकीच्या सवयींचा हा परिपोष आहे.

इथे हे नमूद करणे आवश्यक आहे की स्वतःच्या राहण्यासाठी घेतलेले घर हे वापरण्याच्या (Consumption) दृष्टीने घेतलेले असल्यामुळे तिला आपण ‘शुद्ध आर्थिक गुंतवणूक’ मानत नाही. राहण्यासाठी स्वतःचे घर असावे ही बहुतेकांची भावनिक गरज असते, तसेच कौटुंबिक स्वास्थ्य आणि स्थैर्याच्या दृष्टीने ते आवश्यक असते. त्यामुळे असे आपण राहते घर आणि इतर आर्थिक गुंतवणुकी यांची तुलना करू शकत नाही. या लेखांमधील विचार आर्थिक गुंतवणूक म्हणून घेतलेल्या रिअल इस्टेट किंवा घरांसाठी आहेत.

दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी रिअल इस्टेटला इक्विटी हा चांगला पर्याय आहे. त्या दोन्हींमधील मुलभूत फरक लक्षात घेणं गरजेचं आहे.

रिअल इस्टेटला पर्याय म्हणून इक्विटी मधील गुंतवणुकीचा विचार केला पाहिजे. हे दोन्ही एकमेकांपासून विभिन्न पर्याय आहेत आणि एक गुंतवणूक म्हणून विविध परिमाणांवर त्यात काय फरक आहेत त्याचा आपल्याला अंदाज असायला हवा.

मूर्त विरुद्ध अमूर्त मालमत्ता: रिअल इस्टेट ही मूर्त किंवा भौतिक स्वरूपातील मालमत्ता असल्यामुळे कोणीही ती सहज बघू, हाताळू, वापरू शकतो. या उलट इक्विटी किंवा म्युच्युअल फंड म्हणजे आपल्या खात्यातील एक नोंद किंवा हिशोबातील आकडेमोड एवढेच त्याचे स्वरूप असते. बऱ्याचदा आपल्याला हे माहीतही नसते की आपण ज्या कंपनीचे शेअर्स घेतले ती काय करते किंवा म्युच्युअल फंड योजनेचा मॅनेजर कुठल्या उद्दिष्टांनी निर्णय घेतोय. त्यामुळे सर्वसामान्यांचा रिअल इस्टेटला इक्विटीच्या तुलनेत ‘सुरक्षित’ मानण्याकडे कल असतो.

ह्या परिस्थितीला आपल्याकडील आर्थिक साक्षरतेविषयीची उदासीनता मोठ्या प्रमाणावर कारणीभूत आहे. त्यामुळे या विषयात स्वप्रबोधनासाठी प्रत्येकाने थोडेसे प्रयत्न केले पाहिजेत. ज्यांना स्वतः थेट शेअर्स मधे गुंतवणूक करणे गुंतागुंतीचे किंवा जोखमीचे वाटते त्यांच्यासाठी म्युच्युअल फंडांचा राजमार्ग उपलब्ध आहे.

अद्वितीय विरुद्ध एकसमान: रिअल इस्टेटमधे प्रत्येक प्रॉपर्टी किंवा फ्लॅट हा एका दृष्टीने पाहिल्यास ‘अद्वितीय’ असतो. कुठल्याही दोन घरांची सर्व गुणवैशिष्ट्ये एकसमान असू शकत नाहीत. प्रत्येक प्रॉपर्टीचे ‘स्थान’ ही तिची एकमेवाद्वितीय ओळख ठरते. एकाच इमारतीतील आठव्या मजल्यावरील फ्लॅट त्याच्याच डोक्यावरील नवव्या मजल्याच्या फ्लॅटच्या तुलनेत कमी किमतीला विकला जातो.

या उलट शेअर्स मधे एकसमानता, एकजिनसीपणा असतो. एका कंपनीचा कुठलाही एक शेअर तिच्या इतर कुठल्याही दुसऱ्या शेअरप्रमाणेच असतो. तुमच्या डीमॅट खात्यातील स्टेट बँकेच्या शेअरचे मूल्य ते खाते कुठल्या ब्रोकरकडे आहे, किंवा तुम्ही कुठल्या शहरात आहात इत्यादी गोष्टींवर अवलंबून नसते. त्यातील सर्व व्यवहार आता इलेक्ट्रोनिकली होतात. त्यामुळे इक्विटी किंवा म्युच्युअल फंडातील गुंतवणुकी करायला आणि मोडायला सोप्या असतात.

लिक्विडीटी किंवा तरलता: इक्विटी किंवा म्युच्युअल फंडातील युनिट एकजिनसी असल्यामुळे आणि सर्व व्यवहार ऑनलाइन होत असल्यामुळे त्यांना विकून पैशात रुपांतर करणे खूप सोपे असते. शेअर बाजारात रोज व्यवहार चालु असल्यामुळे प्रत्येक शेअरसाठी सुयोग्य बाजारभाव उपलब्ध असतो आणि त्या भावाने आपण शेअर्स कधीही विकू शकतो. भारतात T+२ व्यवहार पूर्तीची व्यवस्था असल्यामुळे शेअर्स विकल्यापासून दोन दिवसात त्याचे पैसे आपल्या खात्यात जमा होतात.

या उलट रिअल इस्टेटमधे विक्री करणे फार वेळखाऊ असते. त्यासाठी सुनिश्चित असा ‘बाजारभाव’ नसतो. आपल्याला विकायचंय म्हटल्यावर घराला योग्य किंमत येत नाही. खरेदीदार किंमत पाडून मागतात. अपेक्षित भाव देणारा खरेदीदार सापडायला ६-८ महिने सहज जातात.

परतावा मिळवून देण्याची क्षमता: रिअल इस्टेट आणि इक्विटी किंवा म्युच्युअल फंड यांच्या परताव्याचं गणित तीन मुलभूत गोष्टींवर अवलंबून असतं – अर्थव्यवस्थेचा वृद्धीदर, देशांतर्गत चलनवाढीचा दर आणि व्याजदर. याशिवाय त्या दोन्ही इंडस्ट्रीमधील चढ-उतार किंवा भरती-ओहोटीचे प्रवाह देखील आपल्याला परतावा किती मिळेल ते ठरवतात. उदाहरणार्थ, शेअर बाजारातील भरती-ओहोटीचे कालचक्र ४-५ वर्षांचे मानले जाते तर रिअल इस्टेटमधे ते १०-१२ वर्षे असल्याचे मानले जाते.

मागील लेखात म्हटल्याप्रमाणे ३०-३५ वर्षांचा दीर्घकालीन विचार केल्यास रिअल इस्टेटपेक्षा इक्विटी म्युच्युअल फंडांनी नक्कीच जास्त चांगली कामगिरी केली आहे. गेल्या ५-१० वर्षांच्या काळातही शेअर मार्केटने रिअल इस्टेटपेक्षा नक्कीच जास्तीचा परतावा मिळवून दिला आहे, आणि त्यातही अनेक म्युच्युअल फंड योजनांनी निर्देशांकापेक्षा जास्त दर्जेदार कामगिरी करून दाखवली आहे. मात्र तो वर म्हटल्याप्रमाणे आर्थिक चक्राचा भाग आहे असा कोणाचा आक्षेप असू शकतो. येत्या भविष्यात आपण रिअल इस्टेट मधून किती परताव्याची अपेक्षा ठेवू शकतो हा महत्त्वाचा मुद्दा आहे, पण त्याची जास्त चिकित्सा आपण नंतर कधीतरी करू.

टॅक्सेशन: गुंतवणूकदाराला करोत्तर नफा मोजण्यात स्वारस्य असते, आणि त्यामुळे कुठल्याही दोन पर्यायांची तुलना करताना त्यातील करआकारणी कशी आहे ते बघणं महत्त्वाचं ठरतं. ह्या बाबतीत रिअल इस्टेटला काहीसं झुकतं माप मिळालेलं आहे. घर घेण्यासाठीचं गृहकर्ज आपल्याला दरवर्षी २ लाखापर्यंत सूट मिळवून देते. जर घर तसेच गृहकर्ज पती आणि पत्नी अशा दोघांच्या नावाने घेतले असेल तर दोघांनाही वेगवेगळी २ लाखांची – म्हणजेच एकत्रित ४ लाखांची – वार्षिक सूट मिळू शकते. जेव्हा प्रॉपर्टी विकतो तेव्हा दीर्घकालीन भांडवली नफा मोजताना इंडेक्सेशनचा फायदा घेता येतो. आणि या उपर जर टॅक्स बसलाच तर तो देखील सेक्शन ५४ खाली आपण वाचवू शकतो.

त्याउलट इक्विटीमधे आता लाभांश वितरीत करण्यावरही टॅक्स पडतो. तुम्हाला मिळणारा वार्षिक लाभांश रू १० लाखांच्या वर गेल्यास तो देखील करपात्र होतो. गुंतवणूक करून एक वर्षापेक्षा जास्त काळ झालेल्या शेअर्स किंवा म्युच्युअल फंड युनिट विकून होणारा दीर्घकालीन भांडवली नफा देखील पहिल्या १ लाखापुढे करपात्र होतो आणि त्यावर थेट १०% कर भरावा लागतो.

हे सर्व वाचल्यावर असे लक्षात येते की काही बाबतीत इक्विटी सरस असेल तर काही बाबतीत रिअल इस्टेट फायदेशीर आहे. पण मग नक्की काय ‘सर्वोत्तम’? या प्रश्नाचे उत्तर शोधायचा प्रयत्न आपण पुढच्या लेखात करू.

About the author

Prajakta Kashelkar

Prajakta is a qualified and experienced professional in the area of Personal Finance. Check 'About Us' section for more details about her and Pro-F Financial Consultants.

View all posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *