गृहकर्ज – लवकर परतफेड कि गुंतवणूक?

मागच्या एका लेखात लम्पसम किंवा बोनस आदी एकदम मिळालेल्या रकमेचे नियोजन कसे करावे लिहिताना म्हटले होते कि गृहकर्ज परतफेडीची घाई करण्याची गरज नाही (पहा: ‘प्रॉपर्टीत पैसे टाकणारच असाल, तर…). आजकाल जवळजवळ प्रत्येक पगारदार कुटुंबात एक तरी गृहकर्ज चालू असते आणि थोड्या बहुत काळाने उत्पन्न वाढेल तसा त्यांना हमखास पडणारा प्रश्न म्हणजे गृहकर्जाची लवकर परतफेड करावी कि जास्तीची रक्कम गुंतवणूकीसाठी वापरावी. या प्रश्नाला सर्वांना समान लागू होईल असे उत्तर अर्थातच नाहीये, पण या गोष्टीचा विचार कसा करावा हे समजून घेतले म्हणजे आपले उत्तर आपल्याला शोधता येईल. एखाद्या आर्थिक सल्लागाराकडून आपली विचारांची दिशा योग्य आहे ना हे मात्र तपासून घ्यायला विसरू नका!

गृहकर्ज हे इतर अनेक प्रकारच्या कर्जांपेक्षा वेगळे असते. सर्वात प्रथम म्हणजे आपलं घर तारण असल्यामुळे ते आपल्याला उपलब्ध होणारे सर्वात स्वस्त कर्ज असते. भारताच्या सरकारी कर्जरोख्यांवरील व्याजदर सध्या ७-७.५% मधे आहे, बँकांचे मुदतठेवीवरील व्याजदर ६.५%-७% मध्ये आहेत तर गृहकर्ज ८.७%-९% या दराने उपलब्ध आहे. त्या तुलनेत वाहनकर्ज १०%-१२%, वैयक्तिक कर्ज १२%-१६%, शैक्षणिक कर्ज १०.५% ते १४% या दरम्यान आहे तर क्रेडिट कार्डावरील कर्ज १८% – ३६% दराने मिळते. त्यातही जर कर्जाची रक्कम लहान असेल तर सरकारी योजनांखाली त्यावर व्याजदर सूट मिळू शकते. दुसरी गोष्ट म्हणजे गृहकर्जाला इन्कम टॅक्स मधून सवलती मिळतात, ज्यासाठी इतर कुठलेच कर्ज पात्र नसते. उदाहरणार्थ, गृहकर्जाच्या मूळ भांडवलाची परतफेड आपल्याला करपात्र उत्पन्नातून वार्षिक रू १५०,००० वजावट मिळवून देते. तर व्याजापोटी अजून रू २ लाखापर्यंत वजावट मिळते.

आपण इन्कम टॅक्सच्या कुठल्या पातळीवर आहोत त्याप्रमाणे या वजावटींनुसार आपला व्याजदराचा बोजा कमी होतो. ३०% कर भरणाऱ्यांसाठी या दोन्ही वजावटींमुळे वार्षिक सुमारे रू १,१७,०००/- चा टॅक्स वाचू शकतो. त्यामुळे जरी आपण ९% ने व्याज भरत असू तरी खरा दर ७-७.२%च्या आसपास पडतो – जो दर ‘AAA’ क्रेडिट रेटिंग असलेल्या सरकारी कर्जरोख्यांना लागू होतो. आर्थिक नियोजनाचे एक मूलभूत तत्त्व आहे कि आपण आपली कर्जे लवकरात लवकर फेडून मोकळे झाले पाहिजे. आपल्यातल्या अनेकांचीही तशीच मानसिकता असते. हे तत्त्व नक्कीच फार महत्त्वाचे आहे आणि कुठल्याही ‘महागड्या’ कर्जासाठी ते पूर्णपणे लागू होते. मात्र गृहकर्जावरील सवलतींमुळे त्याचा पुनर्विचार करणे गरजेचे होते. गृहकर्जाची लवकर परतफेड करणे म्हणजे भविष्यातील इन्कम टॅक्समधील वजावटीवर पाणी सोडणे होय. अनेकदा असे घाईघाईने परतफेड करणारे लोक केवळ टॅक्स मधे वजावट मिळावी म्हणून पुन्हा रिअल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक करतात आणि त्याच सापळ्यात अडकून पडतात.

हा लेख ‘झी मराठी दिशा’ मध्ये ३१ मे २०१९ ला प्रसिद्ध झाला.

गुंतवणूक करत असताना ज्या सर्वात मोठ्या शक्तीविरोधात आपला लढा सुरु असतो — चलनवाढ अथवा महागाई — तीच शक्ती आपण ऋणको झाल्यावर आपल्या मदतीला येते. गृहकर्ज हे १५-२०-२५ वर्षांसाठी घेतलेले असते. त्याचा मासिक हप्ता उर्फ EMI आधीच ठरलेला असतो. मात्र जसजसा काळ निघून जातो तसतसा त्या हप्त्याच्या रकमेचं (inflation adjusted) मूल्य कमीकमी होऊ लागते. म्हणजेच २०१९ मधील एखादी व्यक्ती दरमहा रू ५०,०००/- गृहकर्जावरील मासिक हप्ता भरत असेल तर तिचा २० वर्षांनंतर २०३९ सालचा हप्ता देखील रू ५०,००० च असणार असतो. मात्र महागाईमुळे २०३९ साली त्या ५०,०००/-ची किंमत आजच्या केवळ १२,५००/- एवढीच असेल. चलनवाढीचा फायदा ऋणकोंना होतो हा अर्थशास्त्राचा नियमच आहे.

अजून एक गोष्ट म्हणजे, जर आपण गृहकर्जाची अंशतः परतफेड केली तर त्यातून आपल्या कर्जाच्या मुदतीतील शेवटचे हप्ते कमी होणार असतात. म्हणजे आपण पैसे २०१९ मध्ये भरणार आणि आपले २०३५ किंवा २०३९ मधले हप्ते कमी होणार. वर म्हटल्याप्रमाणे आत्ताच्या रकमेपेक्षा भविष्यातल्या रक्कमेचे मूल्य कमी असते.

आता मुख्य प्रश्न असा आहे कि जर जास्तीच्या पैशातून कर्जाची परतफेड केली नाही तर त्याचे नियोजन कसे करावे? या रकमेतून जर गृहकर्जावरील व्याजदरापेक्षा जास्त परतावा मिळवता येणं शक्य असेल तर ही सगळी आकडेमोड सर्वसामान्यांच्या पचनी पडेल. आनंदाची गोष्ट हि आहे कि वर म्हटल्याप्रमाणे इन्कम टॅक्स वजावटीचे फायदे धरून गृहकर्जावरील व्याजदर खूपच कमी असल्याने त्यापेक्षा जास्त परतावा देणाऱ्या दीर्घकालीन गुंतवणुकी करणे शक्य आहे. गेल्या ३० वर्षांचा विचार केल्यास कुठल्याही १० वर्षांच्या काळात चांगल्या म्युच्युअल फंड योजनांच्या पोर्टफोलिओने गृहकर्जदराहुन जास्तीचा परतावा सातत्याने दिला आहे. ढोबळमानाने बघता जर आपण २० वर्षांसाठी गृहकर्ज घेतले असेल आणि आपल्या मासिक हप्त्याच्या एक-दशांश रकमेची मासिक SIP सुरु केली तर सुमारे १०-१२ वर्षात त्या गुंतवणुकीचे मूल्य त्यावेळी उरलेले सगळे कर्ज एकरकमी फेडण्याएवढे होईल. म्हणजेच रू ५०,०००/- चा EMI भरणाऱ्या व्यक्तीने त्यासोबत रू ५,०००/-ची SIP गुंतवणूक सुरु केली तर १०-१२ वर्षात ती कर्जमुक्त होऊ शकेल. अथवा हीच SIP गृहकर्ज पूर्ण फिटेपर्यंत २० वर्षे चालू ठेवली तर भांडवल अधिक व्याज मिळून गृहकर्जापायी जेवढे भरले तेवढी रक्कम पुन्हा तयार होईल. अर्थात जास्त परताव्यासाठी शेअर बाजाराशी संबंधित इक्विटी म्युच्युअल फंडात पैसे ठेवणे म्हणजे जास्त जोखमीची गुंतवणूक होय आणि त्यामुळे त्याचे नियोजन जास्तीत जास्त काटेकोरपणे करणे आवश्यक ठरते.

इथं हे नमूद केलं पाहिजे की गृहकर्जाची परतफेड करता येईल अशी रक्कम बँकेच्या मुदतठेवीत गुंतवणे हे फायदेशीर ठरणार नाही, कारण त्यातून मिळणारा करोत्तर परतावा हा गृहकर्जावरील नक्त व्याजदरापेक्षा कमीच असेल. ह्याला  अपवाद म्हणजे ‘आकस्मिक निधी’चे व्यवस्थापन (पहा: ‘आकस्मिक निधी’ हाताशी हवाच!’). आपल्या कुटुंबाच्या गरजेनुसार अनपेक्षित अडीअडचणींसाठी कधीही वापरता येईल असा निधी तयार केला पाहिजे आणि त्यात वेळोवेळी भर घालत राहिले पाहिजे. गृहकर्जाच्या परतफेडीच्या गणितात त्याचा बळी जाणार नाही याची काळजी घेतली पाहिजे. यातून असे दिसून येते कि जर आपल्याला गृहकर्जाचा मासिक हप्ता भरत राहणं सहज शक्य असेल तर लवकर परतफेड करण्याची घाई करायची आवश्यकता नाही. योग्य गुंतवणुकी आपल्याला त्याच पैशातून जास्तीचा परतावा निर्माण करून देऊ शकतात.

About the author

Prajakta Kashelkar

Prajakta is a qualified and experienced professional in the area of Personal Finance. Check 'About Us' section for more details about her and Pro-F Financial Consultants.

View all posts

4 Comments

  • खूप छान आणि अभ्यासपूर्वक लिहिलेला लेख वाटतो हा! सर्व सामान्य वर्गातील कुटुंबाला या महागाईच्या जमान्यात आपलं आर्थिक बजेट ठरवण्यासाठी तसेच गुंतवणुकीसाठी अगदी उपयुक्त माहिती आहे. खूप छान मॅडम.
    गणेश कडलग

  • I had read too many articles and news on Wealth Management, Home Loan prepay concept, but no one explain in such a details. This article has to reach with maximum peoples. EMI’s inflation concept is justify, “Why we should no prepay our Home Loan”

    Madam, request you to publish this article on Arthasakshar.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *